漏水物业公司真的能免责吗？

在日常生活中，房屋漏水是一个让许多业主头疼的问题，当遇到漏水情况时，业主们往往会第一时间想到找物业公司解决，而物业公司有时会以各种理由表示自己免责，漏水物业公司真的能免责吗？这需要根据具体情况进行分析。

我们要明确物业公司的职责范围，物业公司有对小区公共区域进行维护、管理和修缮的义务，如果漏水问题发生在公共区域，比如公共管道破裂导致水渗漏到业主家中，那么物业公司通常不能免责，公共管道属于小区的公共设施，物业公司有责任对其进行定期检查和维护，以确保其正常运行，如果因为物业公司没有尽到应有的维护责任，导致公共管道出现漏水问题，给业主造成了损失，物业公司应当承担相应的赔偿责任。

某小区的公共排水管道由于年久失修，出现了裂缝，污水渗漏到了一楼业主的家中，导致业主家中的地板、家具等被浸泡损坏，在这种情况下，物业公司不能以各种借口推脱责任，而是应该及时对公共排水管道进行维修，并对业主的损失进行合理赔偿。

如果漏水问题是由于业主自身的原因造成的，比如业主私自改造房屋结构，破坏了防水层，导致水渗漏到楼下邻居家中，那么物业公司在这种情况下是可以免责的，因为这是业主个人的不当行为导致的问题，与物业公司的管理和维护工作无关，物业公司没有义务为业主个人的过错行为承担责任。

还有一种情况是，漏水问题是由于房屋本身的质量问题引起的，且房屋仍在保修期内，这种情况下，主要责任通常在于开发商，而不是物业公司，物业公司可以协助业主与开发商进行沟通和协调，但不承担直接的赔偿责任，不过，物业公司有义务在接到业主关于漏水问题的反馈后，及时采取措施，防止损失进一步扩大，比如安排人员对漏水现场进行临时处理等。

某新交付的小区，部分业主发现房屋的屋顶在下雨时出现漏水现象，经过检测，是由于房屋的防水工程存在质量问题，在这种情况下，物业公司应积极协助业主联系开发商，督促开发商尽快解决漏水问题，但不能将责任全部揽到自己身上。

漏水物业公司是否免责不能一概而论，要根据漏水的具体原因和情况来判断，当遇到漏水问题时，业主和物业公司都应该保持理性和冷静，通过合理合法的途径解决问题，业主应该了解自己的权益和义务，积极与物业公司沟通；物业公司也应该认真履行自己的职责，在自己的责任范围内为业主提供及时有效的服务，共同营造一个和谐、舒适的居住环境。